Тернопольская область традиционно считается одним из лидеров аграрного сектора Украины. Плодородные черноземы, благоприятный климат и развитая инфраструктура делают местные земельные ресурсы настоящим «золотым активом». С момента открытия рынка земли процедура купли-продажи паев претерпела существенные изменения, а с началом 2024 года, когда доступ к рынку получили юридические лица, конкуренция за гектары на Тернопольщине только обострилась.
В этой статье редакция iternopolyanyn.com разберет все нюансы: от того, как формируется цена гектара земли в Тернопольской области, до юридических тонкостей оформления сделки у нотариуса.
Особенности земельного фонда Тернопольщины
Тернопольская область обладает уникальной структурой почв. Большую часть территории занимают типичные и выщелоченные черноземы, имеющие высокий балл бонитета (показатель плодородия). Это основной фактор, который стимулирует инвесторов вкладывать средства именно в этот регион.
Тем не касается, рынок земли здесь имеет свои особенности:
- Высокая концентрация арендаторов: Большая часть паев находится в аренде у мощных агрохолдингов или крепких фермерских хозяйств.
- Конкуренция за пай: Из-за высокой прибыльности агробизнеса, арендаторы крайне неохотно отпускают своих арендодателей, часто используя свое преимущественное право на покупку.
- Географический фактор: Цена земли на юге области (Чортковский район) может отличаться от цен на севере (Кременеччина) из-за рельефа и состава почв.
Как формируется цена на землю в Тернопольской области
По состоянию на 2025 год Тернопольщина входит в пятерку областей с самой высокой стоимостью сельскохозяйственной земли. Если средний показатель по Украине колеблется в определенных пределах, то в западных регионах, удаленных от зоны боевых действий, цены демонстрируют стабильный рост.
Основные факторы, влияющие на стоимость пая:
- Нормативная денежная оценка (НДО): Это база, ниже которой цена продажи быть не может (согласно закону).
- Размер земельного участка: Чем больше массив продается одним лотом, тем интереснее он для крупных игроков.
- Срок действия договора аренды: Если земля «связана» договором аренды еще на 10–15 лет, ее рыночная стоимость для стороннего покупателя может быть ниже, так как он не сможет самостоятельно ее обрабатывать в ближайшее время.
- Размер арендной платы: Чем больше платит арендатор сегодня, тем выше капитализация этого участка.
В среднем, цена за гектар на Тернопольщине сегодня варьируется от 1800$ до 2800$, в зависимости от вышеупомянутых факторов. Эксперты прогнозируют, что к 2026 году цена может вырасти еще на 15–20%.
Процедура продажи пая: шаг за шагом для собственника
Если вы решили продать свой земельный пай, стоит готовиться к тому, что процесс не будет мгновенным из-за законодательных требований по соблюдению преимущественного права.
Этап 1: Проверка документов
Перед выходом на сделку убедитесь, что:
- Участок имеет кадастровый номер (отображается на Публичной кадастровой карте).
- Право собственности зарегистрировано в Государственном реестре вещевых прав на недвижимое имущество (ГРВП).
- У вас есть выписка об НДО и техническая документация.
Этап 2: Уведомление арендатора
Это важнейший юридический момент. Согласно статье 130-1 Земельного кодекса Украины, арендатор имеет преимущественное право покупки. Собственник обязан через нотариуса зарегистрировать намерение о продаже не позднее чем за два месяца до запланированной даты сделки. Арендатор имеет приоритет выкупить землю по предложенной вами цене.
Этап 3: Оформление сделки
Договор купли-продажи обязательно удостоверяется нотариусом. Во время сделки нотариус проверяет:
- Источник происхождения средств покупателя (финмониторинг).
- Общую площадь земель «в одних руках» (лимит 10 000 га для физлиц и юрлиц).
- Уплату налогов.
Налоги при продаже земли:
- НДФЛ (Налог на доходы физических лиц): 5% (если это не первая продажа недвижимости за год). Если участок получен в собственность при приватизации и продается впервые — налог может составлять 0%.
- Военный сбор: 1,5%.
Советы покупателям и инвесторам: как не просчитаться
Покупка земли в Тернопольской области — это стратегическая инвестиция. Однако она требует тщательного аудита (due diligence).
На что обратить внимание покупателю:
- Качество почвы: Не поленитесь заказать агрохимический паспорт участка. Даже в пределах одного района урожайность может существенно различаться.
- Доступ к дорогам: Есть ли подъезд к участку? Если пай находится «внутри» поля, которое обрабатывает крупный агрохолдинг, вы становитесь заложником ситуации, где единственным реальным пользователем является этот холдинг.
- Конфликты: Проверьте участок в Реестре судебных решений. Земельные споры относительно границ или двойной аренды — частое явление.
Стратегия для инвестора: Сегодня популярно покупать паи с уже подписанными договорами аренды. Вы получаете «пассивный доход» в виде арендной платы (которая на Тернопольщине является одной из самых высоких в Украине) и одновременно зарабатываете на капитализации (росте цены) самой земли.
Роль электронных аукционов в земельных отношениях
Значительная часть земель на Тернопольщине сегодня реализуется через систему Прозорро.Продажи. Это касается прежде всего аренды государственных и коммунальных земель, а также продажи имущества банкротов.
Для частных лиц аукцион — это способ получить максимальную рыночную цену. Если на один пай претендуют два соседних фермера, цена в ходе торгов может взлететь на 50–70% от стартовой. Это делает рынок более прозрачным и выгодным для простого сельского жителя — владельца пая.
Будущее рынка: чего ждать в 2026 году?
Специалисты отрасли единодушны: земля на Западе Украины будет только дорожать. Основные причины:
- Релокация бизнеса: Многие перерабатывающие предприятия переезжают в более безопасные регионы, что повышает спрос на сырье, а значит — на землю.
- Евроинтеграция: Ожидается, что с приближением Украины к стандартам ЕС цены на землю начнут выравниваться с польскими или румынскими, где гектар стоит от 5000–7000 евро.
- Развитие мелиорации: Тернопольщина начинает активно внедрять системы орошения на юге области, что автоматически поднимает цену участков в разы.
Что еще можно делать с паями, кроме продажи?
Если вы владелец земельного пая в Тернопольской области, продажа — это не единственный и часто не самый выгодный вариант. Учитывая плодородие почв в этом регионе, земля может стать источником стабильного дохода или капитала для вашей семьи.
Вот основные альтернативы продаже:
1. Сдача в аренду (самый популярный вариант)
Это классический способ получения пассивного дохода. В Тернопольской области высокая конкуренция между агрохолдингами и местными фермерами, что играет вам на руку.
- Выгода: Вы получаете арендную плату ежегодно (деньгами или зерном/продукцией).
- Совет: Не подписывайте договор с первым попавшимся арендатором. Сравните предложения — часто можно выторговать более высокий процент от нормативной денежной оценки земли.
2. Договор эмфитевзиса
Это право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд.
- Отличие от аренды: Эмфитевзис можно заключить на очень долгий срок (до 50 лет), и владелец часто получает всю сумму оплаты наперед одним платежом.
- Для кого: Для тех, кому нужна большая сумма денег сразу, но кто юридически не хочет терять право собственности на землю.
3. Самостоятельная обработка (Садоводство и нишевые культуры)
Тернопольщина благоприятна не только для зерновых. Вы можете создать семейный бизнес на небольшой площади.
- Идеи: Выращивание ягод (малина, голубика, клубника), ореховый сад или даже лекарственные травы.
- Кооперация: Если ваш пай граничит с паями родственников или соседей, можно объединиться в кооператив для совместной обработки техникой.
4. Обмен (Мена)
Если ваш пай находится далеко от вас или посреди поля, где вам неудобно им пользоваться, вы можете обменять его на другой участок.
- Цель: Консолидация земель (чтобы все участки были рядом) для более удобного самостоятельного хозяйствования или для повышения стоимости актива перед сдачей в аренду.
5. Передача в наследство или дарение
Земля — это актив, цена которого в долгосрочной перспективе, вероятно, будет расти (особенно после полной либерализации рынка и вступления в ЕС).
- Сохранение земли в собственности семьи может стать финансовой подушкой безопасности для ваших детей или внуков.
Важно: Любое действие с землей (аренда, эмфитевзис, обмен) должно быть официально зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Это ваша защита от рейдерства и мошенничества.
Вывод: Время ли действовать?
Рынок земли в Тернопольской области окончательно сформировался и стал понятным. Для продавцов — это возможность получить солидный капитал для собственных нужд или бизнеса. Для покупателей — это шанс зайти в самый надежный актив страны по цене, которая все еще в разы ниже европейской.
Помните: юридическая чистота сделки — прежде всего. Не пытайтесь «обойти» преимущественное право арендатора с помощью сомнительных схем (например, дарения), так как такие сделки легко оспариваются в суде. Пользуйтесь услугами проверенных нотариусов и земельных экспертов.
Земля на Тернопольщине — это не просто почва, это наследство, которое кормит сегодня и обеспечит будущее завтра.